전세계약 확정일자 안 받으면 생기는 문제 5가지 (+해결법)

전세계약을 체결할 때 확정일자를 받지 않으면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다.
많은 임차인이 ‘대항력만 있으면 안전하다’고 착각하지만, 확정일자가 없으면 보증금을 보호받지 못하는 치명적인 위험이 따릅니다.

이 글에서는 확정일자의 개념부터 필수적으로 받아야 하는 이유, 받는 방법, 그리고 갱신 시 실수하기 쉬운 부분까지 철저하게 정리해드립니다. 읽고 나면 바로 실천할 수 있도록 현실적인 가이드까지 제공하니, 끝까지 확인하세요! 🚀

전세계약 확정일자

1. 전세계약 확정일자란? 반드시 필요한 이유

확정일자는 임대차계약서에 국가가 인정하는 날짜를 부여하는 절차입니다. 이를 통해 계약의 존재와 날짜를 법적으로 입증할 수 있으며, 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.

확정일자가 중요한 이유는 크게 두 가지입니다.

확정일자가 없으면 보증금 보호를 받을 수 없다

📌 상황 예시:
집주인이 은행 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔다면?
확정일자가 없다면 은행, 세금, 다른 채권자보다 후순위로 밀려 보증금을 한 푼도 받지 못할 가능성이 높습니다.

📌 반면, 확정일자를 받았다면?

• 법적으로 계약 날짜를 인정받아, 경매 절차에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리(우선변제권)를 확보합니다.
• 같은 집에서 전세계약을 한 사람이 두 명 이상이라도, 확정일자를 먼저 받은 사람이 우선순위가 됩니다.

대항력과 우선변제권의 차이

✅ 대항력: 전입신고를 통해 얻을 수 있으며, 새로운 집주인이 나타나도 계약이 유지될 권리를 의미.
✅ 우선변제권: 확정일자를 받아야만 얻을 수 있으며, 집이 경매로 넘어가도 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리.

즉, 대항력만으로는 안전하지 않으며, 보증금을 안전하게 지키려면 반드시 확정일자까지 확보해야 합니다.

2. 확정일자 받는 방법 (오프라인 vs 온라인 비교)

확정일자를 받는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.

오프라인 방법 (주민센터 방문)

✅ 절차:

1. 임대차계약서 원본과 신분증을 지참하고 가까운 주민센터 방문
2. 창구에서 확정일자 신청
3. 계약서에 확정일자 도장을 찍고 반환받음

✅ 준비물:

• 임대차계약서 원본
• 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)
• 수수료(약 600원)

⏳ 처리 시간: 보통 5~10분 내외

온라인 방법 (대법원 인터넷 등기소 이용)

✅ 절차:

1. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 접속
2. ‘확정일자 신청’ 메뉴 선택 후 공인인증서 로그인
3. 임대차계약서 스캔본 업로드 및 정보 입력
4. 확정일자 발급 후 온라인에서 확인 가능

✅ 준비물:

• 임대차계약서 스캔본
• 공인인증서 (본인 명의)

📌 온라인 신청은 빠르지만, 계약서 원본에 도장을 찍어주는 것은 아님. 따라서 사본 보관 필수!

전세계약시 유의사항 6가지만 확인하면 보증금 안전합니다!

전세계약시 유의사항 6가지만 확인하면 보증금 안전합니다!

3. 확정일자 받을 때 실수하기 쉬운 3가지 (갱신 필수!)

계약 갱신 시 확정일자 다시 받아야 함

📌 전세계약을 갱신했다고 기존 확정일자가 유지될까요? → ❌ 아닙니다!

✅ 해결법:

• 계약서를 새롭게 작성했거나, 계약 조건(보증금, 계약 기간 등)이 바뀌었다면 반드시 갱신된 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다.

보증금 증액 시 확정일자 재발급 필수

📌 보증금을 올렸다면 기존 확정일자가 적용될까요? → ❌ 적용되지 않습니다!

✅ 해결법:

• 증액된 금액까지 보호받으려면 새로운 확정일자를 다시 받아야 합니다.
• 증액 계약서를 작성하고 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 재신청 필수!

확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 소용없음

📌 대항력을 확보하지 않으면, 새로운 집주인이 나타났을 때 보호받지 못할 수도 있습니다.

✅ 해결법:

• 전입신고와 확정일자를 반드시 함께 진행해야 합니다!
• 전입신고를 먼저 한 후, 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 동시에 확보할 수 있습니다.

4. 전세 사기 예방을 위한 확정일자 활용법

등기부등본 확인은 필수!

📌 임대차계약 전, 반드시 등기부등본을 확인하세요.

• 근저당이 많이 잡힌 집은 위험!
• 집주인 아닌 사람이 계약을 진행하는 ‘명의 도용’ 사례도 많음 → 등기부등본상 소유자와 계약자가 동일한지 확인 필수.

확정일자 찍힌 계약서 사본 보관

📌 확정일자를 받았다면, 계약서 사본도 반드시 보관하세요.

• 필요할 경우 법적 증거로 활용 가능.
• 사진 찍어 클라우드(구글 드라이브, 네이버 MYBOX 등)에 저장해 두는 것도 추천!

전세보증금 반환보증보험 가입 고려

📌 집주인의 재정 상태가 불안하거나, 안전한 전세를 원한다면 ‘전세보증금 반환보증보험’에 가입하는 것도 좋은 방법!

가입 대상:

• 확정일자 및 전입신고 완료된 임차인
• KB국민은행, SGI서울보증 등에서 보증보험 가입 가능

5. 결론: 확정일자는 전세계약의 생명줄!

전세계약에서 확정일자는 내 보증금을 보호하는 가장 중요한 법적 절차입니다.

✅ 지금 당장 해야 할 3가지

1. 주민센터 방문 또는 인터넷 등기소에서 확정일자 받기
2. 계약 갱신 또는 보증금 변경 시 반드시 확정일자 재발급
3. 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하여 대항력 확보

📌 확정일자를 받지 않았다면, 오늘 안에 반드시 처리하세요!
당신의 보증금이 위험해질 수도 있습니다. 지금 바로 계약서를 확인하고, 확정일자를 받았는지 체크해보세요! 🚀

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 확정일자가 무엇이고 왜 중요한가요?
A1: 확정일자는 임대차계약서에 국가가 인정하는 날짜를 부여하는 절차로, 이를 통해 계약의 존재와 날짜가 법적으로 입증됩니다. 확정일자를 받으면 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있어, 경매 등에서 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 권리를 확보할 수 있습니다.

 

Q2: 확정일자는 어떻게 받나요?
A2: 확정일자는 주민센터 방문이나 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 주민센터 방문 시 계약서 원본과 신분증을 준비하고, 인터넷 등기소에서는 공인인증서를 사용하여 신청할 수 있습니다. 두 방법 모두 수수료가 발생하며, 인터넷 신청은 빠르지만 계약서 원본에 도장을 찍어주지 않으니 사본 보관이 필요합니다.

 

Q3: 계약 갱신 시 확정일자는 다시 받아야 하나요?
A3: 네, 계약을 갱신한 경우 확정일자를 다시 받아야 합니다. 보증금 증액 시에도 마찬가지로 새로운 확정일자를 받아야 하며, 이를 통해 갱신된 계약 내용도 보호받을 수 있습니다.

 

Q4: 전입신고와 확정일자는 같이 해야 하나요?
A4: 네, 전입신고와 확정일자는 반드시 함께 진행해야 합니다. 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 동시에 확보할 수 있습니다. 두 가지 절차를 모두 완료해야 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

 

Q5: 확정일자를 받지 않으면 어떤 위험이 있나요?
A5: 확정일자를 받지 않으면, 경매 등에서 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받지 못할 위험이 있습니다. 또한, 대항력을 확보하지 못하면 새로운 집주인이 나타났을 때 계약을 유지할 수 없을 수도 있습니다.